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Quem deve pagar o IPTU: locador ou locatário?

O pagamento do IPTU na vigência do contrato de locação é obrigação do locador ou locatário

Muitos levantam a dúvida se o pagamento dos impostos e taxas referentes ao bem imóvel locado será da alçada do locador ou do locatário. E a resposta é: depende!

Especificamente quanto ao IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), é interessante observar que, ao alcançar aqueles imóveis localizados em áreas urbanas ou destinados às atividades típicas destas áreas, será seu devedor (o contribuinte tributário) aquele que o possuir como se seu dono fosse. Assim é o caso dos proprietários, possuidores sem escritura, enfiteutas e superficiários, situações que se distanciam daquela vivida pelo locatário.

De fato, inquilino não é contribuinte do IPTU, segundo o que dispõe o próprio Código Tributário Nacional (CTN), para o qual o responsável tributário (sujeito passivo/devedor) será aquele que praticar o fato gerador do tributo, que, no caso deste imposto predial será, pois, aquele que tiver a propriedade, o domínio útil ou a posse – não a posse para meros fins de uso locatício, mas aquela com ânimo de dono – de dado bem móvel.

Não obstante o que determina a legislação tributária, fato é que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) traz a possibilidade dos tributos e taxas, em geral, serem repassados ao locatário. É o que dispõe, expressamente, o art. 22, VIII, ao afirmar que “o locador é obrigado a: (…) pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato”. E nesta mesma linha, vale trazer o entendimento exarado junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, apto a corroborar o que aqui se defende:

APELAÇÃO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. OBRIGAÇÃO DE PAGAR O IPTU. RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA. CABIMENTO. O PACTO LOCATÍCIO DISCIPLINOU A RESPEITO. PRETENSÃO À INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA A PARTIR DO VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO. RECURSO IMPROVIDO. A falta de notificação premonitória em nada representa, pois a dívida decorre do contrato de locação e não da notificação. A obrigação da locatária pelo pagamento do IPTU encontra-se previsto na cláusula 3ª do contrato. Nas obrigações líquidas e a termo certo, a correção monetária e os juros moratórios incidem desde o vencimento e não da data da citação ou notificação.
(Apelação Cível nº 0060991-30.2010.8.26.0506. Rel. Des. Adilson de Araújo. 2010)

O que se infere é que, caso haja, de forma expressa, uma disposição em contrário no contrato de locação, o inquilino será, sim, o responsável pelo pagamento do tributo junto ao locador. Ocorre que esta obrigação somente valerá entre as partes contratantes, não podendo ser oposta à Fazenda Municipal que cobrará o IPTU do locador, proprietário do bem. É que decorre do art. 123 do Código Tributário Nacional (CTN) que, de forma categórica, afirma que “as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes”.

O que se conclui, pois, é que, conforme disposição legal expressa, caso locador e locatário acordem que o pagamento do IPTU se dê às expensas deste último, ele deverá sim quitá-lo de forma devida, a tempo e a modo, sob pena de descumprimento contratual e, inclusive, ajuizamento de ação de despejo cumulada com cobrança de alugueres e encargos. A Fazenda Municipal demandará o locador para o cumprimento da obrigação tributária, porém este demandará o inquilino para que pague o que anuiu contratualmente.

Caberá ao proprietário quitar sua obrigação fiscal, antes que a tenha incluída numa dívida ativa com as consequências daí advindas, no entanto ele poderá, sim, lado outro, se antecipar ou valer do direito de regresso numa ação de cobrança posterior contra o inquilino, por força da legislação do inquilinato e da prévia previsão expressa no contrato de locação. É preciso estar atento!

Fonte: Mercado Imobiliário
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